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海南将开发面向本地居民的共有产权住房、限售商品房

来源: 诺亚平台 作者:庄晓珊 罗浩 符策栋 时间:2018-03-31 16:22:13   

  诺亚平台、诺亚平台客户端海口3月31日消息(诺亚平台记者庄晓珊 通讯员罗浩 符策栋)为了进一步完善海南省住房保障和供应体系,有效化解本地居民因房价上涨带来的住房压力,3月30日,海南出台《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》,根据《意见》,海南将推出共有产权住房、限售商品住房等,让本地居民享受到国际旅游岛建设的成果及住房的红利,提高本地居民获得感、幸福感。

  《意见》指出,将通过开发公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房,继续做好住房保障,满足本地困难群众基本住房需求。

  共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住宅价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份额共有产权的政策性住房。

  共有产权住房供应对象为本市(县)城镇中等偏低收入住房困难居民家庭,并优先向其无房居民家庭出售。共有产权住房供应对象的具体收入线标准、住房困难标准由各市县政府按省有关规定并结合实际制定。

  共有产权住房套型建筑面积以60-90平方米为主,最大不超过100平方米。共有产权住房选址应选择在交通便利、配套完善、就业集中的区域。

  《意见》要求,各市县开发面向本地居民的限售商品住房,限售商品住房销售价格应低于周边同地段、同品质商品住宅价格。限售商品住房面向无房户、人均住房面积低于本市(县)城镇居民家庭人均住房面积的家庭,或经省人才管理部门认定的引进的人才。限售商品住房套型建筑面积以90-120平方米为主,最大不超过140平方米。

  解读:《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》

  一、《意见》出台的背景

  住房问题是重要的民生问题,关系老百姓的切身利益。党的十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。省第七次党代会报告提出,健全购租并举的住房制度,以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求,推动住有所居向住有宜居迈进。另外,省委《关于进一步加强生态文明建设谱写美丽中国海南篇章的决定》(以下简称《决定》)提出,永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。省政府《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》(琼府〔2017〕76号,以下简称“76号文”)也提出永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目,以及健全住房保障,妥善解决本地中低收入住房困难家庭和人才的住房问题等相关要求。

  为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想,贯彻党的十九大和省第七次党代会、省委七届二次、三次全会精神,落实好《决定》、“76号文”等文件要求,妥善解决好本地居民住房问题,根据省委、省政府工作部署,省住建厅会同省规划委、省国土厅、省物价局、人行海口中心支行、海南银监局等单位联合起草了《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》(以下简称《意见》),并分别经七届省政府第3次常务会议和七届省委常委会第58次(扩大)会议审议通过,于近日正式印发实施。

  二、《意见》出台的目的

  进一步完善我省住房保障和供应体系,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,有效化解本地居民因房价上涨带来的住房压力,妥善解决好本地居民住房问题,让本地居民享受到国际旅游岛建设的成果及住房的红利,提高本地居民获得感、幸福感。

  三、《意见》的主要内容

  《意见》共六部分,第一部分为总体原则和要求,第二至第四部分为各类住房及相关要求,第五部分为开发建设、交易和退出管理相关要求,第六部分为其他事项。《意见》核心内容是完善我省住房保障和供应体系,同时兼顾原保障体系和市场体系,与之接轨。

  按照沈晓明省长关于“本省居民的基本性需求由政府来保障,投资性需求靠制度来限制,省外享受性需求由市场来调节”的指示精神,参照其他省市做法,《意见》提出通过发展公共租赁住房、共有产权住房,以及实施棚户区改造,满足本地困难群众基本住房需求;发展住房租赁市场,建立租购并举的住房制度,满足省内外居民的租赁住房需求;有序开发商品住宅,促进房地产业转型发展。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  与原来的住房保障和供应体系相比,《意见》增加了共有产权住房、限售商品住房,原经济适用住房、限价商品住房2类保障性住房将逐步并轨至共有产权住房,或转轨到限售商品住房。同时,《意见》要求大力发展住房租赁市场。共有产权住房、限售商品住房、租赁住房是新的保障和供应体系的主要亮点。另外,《意见》重申和延续了公共租赁住房、棚户区改造和商品住宅有关政策规定。

  (一)关于共有产权住房

  发展共有产权住房,是为了解决既不符合公共租赁住房保障条件、又买不起商品住宅的“夹心层”群体的住房问题。目前,北京、上海等地已开展共有产权住房建设试点。《意见》借鉴了相关省市的经验,明确了共有产权住房的概念、供应对象、套型建筑面积、建设方式、销售均价、购房人产权份额确定等相关内容。

  概念:共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住宅价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份额共有产权的政策性住房。

  供应对象:共有产权住房供应对象为本市(县)城镇中等偏低收入住房困难居民家庭,并优先向其无房居民家庭出售。

  套型建筑面积:共有产权住房主要用于解决本地居民基本住房需求问题,套型建筑面积以60-90平方米的中小户型为主,最大不超过100平方米。

  建设方式:为减轻本地居民购房压力,以低于市场价的价格购买共有产权住房,并确保建设质量,《意见》提出共有产权住房的建设用地采取“限房价、竞地价”方式出让,遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位,并实行建设标准和工程质量承诺制。

  销售均价:实行政府指导价管理,以项目开发建设成本和适当利润为基础,考虑居民家庭购房支付能力等因素综合确定。

  购房人产权份额确定:参照项目销售均价占同地段、同品质商品住宅价格的比例确定。

  (二)关于限售商品住房

  发展限售商品住房,是为了满足买不起商品住宅的本地居民家庭的住房基本需求和改善性需求,使本地居民有足够的获得感。《意见》明确了限售商品住房的供应对象、套型建筑面积、价格确定原则等要求,指导各市县有序开发建设。

  供应对象:限售商品住房的供应对象为本市(县)城镇居民家庭中无房户、人均住房面积低于本市(县)城镇居民家庭人均住房面积的家庭,或经省人才管理部门认定的引进的人才。

  套型建筑面积:限售商品住房兼顾了住房基本需求和改善性需求,套型建筑面积标准高于共有产权住房面积标准,以90-120平方米为主,最大不超过140平方米。

  销售价格:应低于周边同地段、同品质商品住宅价格。

  (三)关于租赁住房

  发展租赁住房,是为了落实国家建立租购并举的住房制度要求,满足省内外居民的租赁住房需求。

  房源供给:支持企业通过新建、自持、租赁、购买或改造等方式增加租赁住房供给。

  建设管理:充分发挥国有企业的引领和带动作用,鼓励相关企业拓展住房租赁业务,加大金融支持力度,加快搭建政府住房租赁交易服务平台,完善相关配套政策等。

  盘活存量:鼓励企业和个人盘活存量住宅,促进闲置房源转化为租赁住房,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,对人口净流入的市县可积极探索研究利用存量集体建设用地开发建设租赁住房。

  计划管理:从2018年起,对人口净流入较大的市县,省住建厅在下达商品住宅年度建设指导性计划时,将同时提出租赁住房建设计划,明确租售比例。

  租金确定:非公共租赁住房的租金实行市场调节价。

  其他要求:开发区、产业园区等人口就业集中的区域,可根据实际需求情况开发建设租赁住房;公共租赁住房房源不足的市县,要结合住房租赁市场的发展,实行公租房货币化保障。

  (四)关于各类住房的开发建设、交易和退出管理

  一是规划和计划管理方面,为确保各市县有序推进各类住房建设,《意见》要求各市县结合当地实际编制住房发展规划,并根据住房发展规划和需求变化等情况制定年度住房实施计划,实行总量控制、计划管理、动态调整。

  二是土地供应管理方面,为确保各类住房按照既定目标和要求开发建设,《意见》要求在土地出让阶段明确提出该地块所建住宅的相关限定条件,作为土地出让的条件载入招拍挂交易文件,同时在核发国有土地使用权证时,须注明项目用地类型。

  三是规划、建设、销售(租赁)和不动产登记管理方面,《意见》要求在核发各类住房建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证时,须注明项目类型,便于加强后续管理。对带有保障和支持性质的各类住房,实行轮候分配制度,且每个家庭只能购买1套。

  四是转让管理方面,《意见》参照原保障性住房管理办法,提出购买共有产权住房、限售商品住房的,购房人在取得不动产权证之日起5年内不得转让。同时,为充分发挥相关住房的保障和居住功能,《意见》提出了“体内循环”的要求,即共有产权住房、限售商品住房取得不动产权证满5年后转让的,其转让对象须符合相应购房条件。

  五是退出管理方面,《意见》提出建立和完善公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房退出机制,明确对虚报瞒报骗取上述住房,拒不退出,以及违法违规、严重失信等行为的惩戒措施。

  (五)其他事项

  为便于具体操作实施,《意见》第六部分统一明确了有关事项。如,明确带有保障和支持性质的各类住房不受我省商品住宅年度建设指导性计划限制;棚改安置住房和租赁住房套型建筑面积不受限制;“本市(县)城镇居民家庭”的具体范围界定;原经济适用住房、限价商品住房的并轨或转轨要求等。

  特别是,为有效杜绝在实际操作中的各种徇私舞弊、寻租和腐败问题,《意见》要求省住房管理部门牵头制定出台各类住房的具体操作管理办法,明确住房供应对象、申请流程、资格审查、公示、转让、退出、违规惩戒等具体要求;要求各市县政府严格审查各类住房的申请资格,严格加强管理,对有关政府工作人员违规分配住房的,依法依规严肃处理和追责。

  海南省住房和城乡建设厅

  海南省规划委员会

  海南省国土资源厅

  海南省物价局

  中国人民银行海口中心支行

  中国银行业监督管理委员会海南监管局

  关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见

  琼建房〔2018〕80号

  各市、县、自治县人民政府,省政府直属各单位:

  为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想,贯彻党的十九大和省第七次党代会、省委七届二次、三次全会精神,落实省政府《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》(琼府〔2017〕76号)要求,经省政府同意,现就进一步完善我省住房保障和供应体系提出以下意见。

  一、总体原则和要求

  认真贯彻落实党的十九大和省第七次党代会精神,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照本省居民的基本性需求由政府来保障,投资性需求靠制度来限制,省外享受性需求由市场来调节的思路,进一步完善住房保障和供应体系。通过发展公共租赁住房、共有产权住房,以及实施棚户区改造,满足本地困难群众基本住房需求;发展住房租赁市场,建立租购并举的住房制度,满足省内外居民的租赁住房需求;有序开发商品住宅,促进房地产业转型发展。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让人民住有所居,并向住有宜居迈进。

  二、继续做好住房保障,满足本地困难群众基本住房需求

  (一)公共租赁住房

  公共租赁住房是指政府给予土地、财税、信贷政策支持,通过地方政府直接投资和组织建设、企事业单位自建或开发企业等社会机构建设等方式建设(筹集)的各类政策性租赁住房。

  公共租赁住房的供应对象为城镇中等偏低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员等住房困难者,对城镇低收入住房困难家庭要应保尽保。通过新建、改建、收购、租赁等方式多渠道筹集公共租赁住房房源,同时加快推进公共租赁住房货币化,健全公共租赁住房实物保障与租赁补贴并举的机制。

  公共租赁住房实行统一管理。新建公共租赁住房套型建筑面积不超过60平方米。公共租赁住房租金实行政府指导价管理,综合考虑房屋折旧费、维修费、管理费、贷款利息,以及当地经济发展状况和承租人支付能力等因素制定和调整。各市县政府可采取投资补助、贷款贴息等方式,降低投资成本,控制租金价格。公共租赁住房保障对象的收入线标准、住房困难标准,以及各类保障对象的具体租金标准由各市县政府结合实际制定。

  (二)共有产权住房

  共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住宅价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份额共有产权的政策性住房。

  共有产权住房供应对象为本市(县)城镇中等偏低收入住房困难居民家庭,并优先向其无房居民家庭出售。共有产权住房供应对象的具体收入线标准、住房困难标准由各市县政府按省有关规定并结合实际制定。

  共有产权住房套型建筑面积以60-90平方米为主,最大不超过100平方米。共有产权住房选址应选择在交通便利、配套完善、就业集中的区域。建设用地采取“限房价、竞地价”方式出让,遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位,并实行建设标准和工程质量承诺制。销售均价实行政府指导价管理,以项目开发建设成本和适当利润为基础,考虑居民家庭购房支付能力等因素综合确定。

  共有产权住房的购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质商品住宅价格的比例确定。各市县政府应确定共有产权住房的专门管理机构,代表政府持有共有产权住房政府份额。共有产权住房项目销售均价和共有份额比例,应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前,由市县政府指定的机构委托房地产估价机构进行评估,经市县政府有关部门审核后确定。

  (三)棚户区改造

  各市县要以改善群众住房条件为出发点和落脚点,继续稳步推进国有工矿棚户区、垦区危房、城市危房、城市棚户区、城市建成区内城中村等各类棚户区改造。同时,通过棚户区改造,进一步改变城市面貌,提升城市品质,构建和谐社会,助力美好新海南建设,大力提升海南国际旅游岛发展水平。要因地制宜推进棚改货币化安置,商品住宅库存量较小、去化期较短的市县,棚户区改造应控制货币化安置比例,以实物安置为主。商品住宅库存量较大、去化期较长的市县,可适当提高棚户区改造货币化安置比例。

  三、发展住房租赁市场,建立租购并举的住房制度

  各市县要支持企业通过新建、自持、租赁、购买或改造等方式增加租赁住房供给。充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。加大对住房租赁企业的金融支持力度,在把控风险的前提下,探索发展房地产投资长期融资工具,支持专业化、规模化住房租赁企业发展。加快搭建政府住房租赁交易服务平台,提供便捷高效的租赁信息服务。完善相关配套政策,保护租赁利益相关方合法权益,使承租人平等享有同产权人一样的公共服务。

  积极盘活存量房屋用于租赁。落实国家税收、金融等相关支持政策,鼓励企业和个人盘活存量住宅,促进闲置房源转化为租赁住房,提高资源使用效率。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,并享受相关优惠政策。对人口净流入的市县,可积极探索研究利用存量集体建设用地开发建设租赁住房。

  从2018年起,对人口净流入较大的市县,省住房城乡建设厅在下达商品住宅年度建设指导性计划时,将同时提出租赁住房建设计划,明确租售比例。非公共租赁住房的租金实行市场调节价。开发区、产业园区等人口就业集中的区域,可根据实际需求情况开发建设租赁住房,解决区域就业人口住房问题。对公共租赁住房房源不足的市县,要结合住房租赁市场的发展,引导保障对象到市场租房,政府给予补贴。

  四、有序开发商品住宅,促进房地产业转型发展

  (一)开发面向本地居民的限售商品住房

  为满足本地居民家庭住房基本需求和改善性需求,逐步实现由住有所居向住有宜居迈进,各市县政府应有序有计划地开发限售商品住房,销售对象为本市(县)城镇居民家庭中无房户、人均住房面积低于本市(县)城镇居民家庭人均住房面积的家庭,或经省人才管理部门认定的引进的人才。限售商品住房套型建筑面积以90-120平方米为主,最大不超过140平方米。限售商品住房销售价格应低于周边同地段、同品质商品住宅价格。

  (二)高品质开发面向省内外居民销售的商品住宅

  继续落实“两个暂停”政策,逐步减少面向省内外居民销售的商品住宅开发量,进一步调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构,严控低端供应,完善配套设施,提升开发品质,促进房地产业提质增效、转型发展。

  严格执行海南省总体规划,从规划源头控制好房地产开发边界和空间布局,加强对海岸带、中部生态核心区、各类保护区等重点区域开发的规划管控。严格实行商品住宅年度建设指导性计划和用地计划管理,每年下达非中部生态核心区商品住宅建设指导性计划,控制好商品住宅开发总量和节奏,对人口规模大、资源条件好、配套设施完善、开发结构优、产品品质高的市县,给予适当倾斜和支持。

  永久停止四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目,按照相关处置方案规定,妥善解决存量商品住宅用地处置问题。

  五、加强开发建设、交易和退出管理,进一步规范住房市场秩序

  (一)规划和计划管理

  各市县应当根据城镇居民家庭住房状况调查、在建在售住房规模等情况,摸清公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等各类住房需求,并立足当地经济社会发展和资源、环境、人口等约束条件,加快编制本市(县)的住房发展规划,对各类住房的建设规模、建设比例等作出统筹安排,报省住房城乡建设厅备案后,向社会公布。

  同时,各市县要建立和完善住房统计监测机制,以及居民家庭保障性住房申请常态化机制,动态掌握居民家庭住房需求变化情况,并根据本市(县)住房发展规划和需求变化等,组织编制年度住房实施计划,报省住房城乡建设厅备案后组织实施,实行总量控制、计划管理、动态调整。

  (二)土地供应管理

  各市县要根据住房发展规划及年度实施计划,结合存量住宅用地清理处置情况,对各类住房年度用地实行计划管理。

  对新出让用于建设公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房的土地,市县政府在土地供应前应组织当地国土、规划、住建、房管等部门,明确提出该地块所建住宅的开发建设、销售或租赁管理等相关限定条件,作为土地出让的条件载入招拍挂交易文件。市县国土部门在核发公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房或租赁住房国有土地使用权证时,必须注明项目用地类型。

  增加保障类居住用地供应渠道,研究非房地产企业取得土地使用权的土地,在权属不变情况下,对符合土地、城市规划的,转为保障类居住用地办法。

  (三)规划、建设、销售(租赁)和不动产登记管理

  市县国土、规划、住建、房管等部门应依职责督促建设单位严格按所开发住宅类型的相关规定进行开发建设和运营管理。市县规划、住建部门在核发公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房项目建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证时,必须注明项目类型。市县房管(住建)部门在核发共有产权住房、限售商品住房预售许可证或现售备案表时,必须注明项目类型。市县不动产登记机构在办理公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房的不动产权首次登记时,必须注明项目类型。租赁住房不得销售和分割转让,只能用于出租经营。

  公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房实行轮候分配制度,按抽签、摇号或者打分等方式确定轮候及分房顺序。对以往政策性住房(含单位房改房或集资房、经济适用住房、限价商品住房),以及共有产权住房、限售商品住房,一个家庭只能购买1套,且购买后不得再次购买上述任何一类住房。

  市县房管(住建)部门应在办理共有产权住房、限售商品住房交易合同网签备案时,严格审查购房对象资格是否符合本意见要求,对不符合要求的不予办理网签备案。市县不动产登记部门应积极配合市县房管(住建)部门开展网签备案购房资格审查工作。

  (四)转让管理

  购买共有产权住房、限售商品住房的,购房人在取得不动产权证之日起5年内不得转让;取得不动产权证满5年后,购房人可以转让其购买的共有产权住房的产权份额,或转让其购买的限售商品住房,但转让对象须符合共有产权住房或限售商品住房的购房条件。

  市县房管(住建)部门在共有产权住房、限售商品住房再次转让办理二手房交易合同网签备案时,须进行购房资格审查。

  商品住宅转让管理按照我省和当地市县相关政策执行。

  (五)退出管理

  建立和完善公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房退出机制。对虚报瞒报户籍、家庭人口、收入、财产、住房等情况骗取上述住房的,取消享受资格,解除购房合同或租赁合同,责令腾退相关住房。

  已承租公共租赁住房后又购买其他住房的,应在购房合同签约前书面承诺按期腾退所租住房屋,到期拒不退出的,取消购房资格。

  违反本意见规定,应当退出公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房而拒不退出的,由市县有关部门依法申请人民法院强制执行。

  对公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房申请家庭成员存在上述违法违规或严重失信行为的,由市县有关部门记入不良信用记录,并禁止其家庭在5年内申请上述住房。

  六、其他事项

  (一)新建公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房、列入省棚户区改造计划的项目在拆除旧房的原址上建设的商品住宅项目,不受我省商品住宅年度建设指导性计划限制。

  (二)棚户区改造项目用于安置棚改居民的商品住宅,以及租赁住房的套型建筑面积不受限制。

  (三)共有产权住房、限售商品住房供应对象中的本市(县)城镇居民家庭,是指本市(县)城镇户籍居民家庭、在本市(县)累计缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险的非本市(县)户籍常住城镇居民家庭、经省人才管理部门认定的引进的人才。

  (四)本意见印发之日前,已开工建设的经济适用住房、限价商品住房项目,继续按原政策规定执行;未开工建设的经济适用住房、限价商品住房并轨至共有产权住房,或转轨到限售商品住房,按照共有产权住房或限售商品住房相关规定进行管理。

  (五)省住房管理部门牵头制定出台居民申办租赁、购买各类保障性住房、限售商品住房的具体操作管理办法,明确住房供应对象、申请流程、资格审查、公示、转让、退出、违规惩戒等具体要求;各市县政府严格审查各类住房的申请资格,严格加强管理,对有关政府工作人员违规分配住房的,要依法依规严肃处理和追责。

  公共租赁住房建设管理和棚户区改造的其他要求,按国家和我省有关政策规定执行。

  此前省直有关部门、各市县政府相关规定与本意见不一致的,以本意见为准。

  各市县可结合实际另行制定具体实施细则。

  本意见自印发之日起施行。

  海南省住房和城乡建设厅

  海南省规划委员会

  海南省国土资源厅

  海南省物价局

  中国人民银行海口中心支行

  中国银行业监督管理委员会海南监管局

  2018年3月30日

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